個人で家を貸したいと思い立った人必見!絶対知っておくべき4つの事

私が、不動産業界にいたころ、よくお客さまからご相談いただいていたのが、「家を貸したい」というものでした。

「家を貸したい」というのは、マイホームを使わなくなるので貸す場合と、投資目的で購入した家を貸す場合や、親族の家が空き家になったので貸す場合などさまざまです。

以前は、使わなくなったマイホームを貸し出す人が多かったのですが、近年では、サラリーマン投資家として、会社員の人が安い戸建てを購入し、できるだけコストをかけずに貸しに出す人も増えてきました。

かくべえ
かくべえ

アパートを買うよりも気軽に始められるという意見もあるよね。

しかし、日本の法律では、貸す人の責任が大きく割に、借りている人の権利が大きいので、甘く見ていると、後々後悔することになります。

今回は、家を貸す場合に絶対に知っておくべきことについて解説します。

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成功しやすい不動産家主とは

まずは、あまり触れられることのないことですが、とても重要なのが、家主としての「心構え」です。

私が不動産業界にいたころ、この心構えがあるかないかで、肌感覚で2~3倍くらいの違いがでると断言できます。

成功している家主さんに共通していることは、住まいを「借りていただく」という考え方を持っており、サービス精神が旺盛です。

反対に、うまくいっていない家主さんに共通していることは、住まいを「貸してやる」という考え方を持っており、やや乱暴な言い方をすると、何かにつけてケチな考え方を持っています。

このような、家主さんの上から目線や、シビアすぎる金銭感覚は、何かとトラブルになりやすいことを、みんな知っているのです。

誰しも、トラブルを嫌いますので、そのような家主さんは距離を置かれてしまい、結果として、入居率が悪くなってしまうのです。

不動産屋さんにとって、家主さんはお客さまの立場になるので、そのようなことをわざわざ口に出して教えてくれはしませんが、私が不動産業界にいたころは、誰しも共通の認識として持っていました。

みのむし
みのむし

家主さんの人柄がいいと、長期間入居してくれたり、不動産屋さんが頑張って紹介してくれたりと、メリットが多いんだね。

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家を貸し出す際に絶対に知っておかないといけないこと

家を貸し出すということは、単純に「家を貸した対価を家賃として受け取る」という内容で片付けられません。

そこには、「法律」があり、また、「貸す人の責任」と「借りる人の権利」があるからです。

みのむし
みのむし

法律? 難しそう。

家を貸し出す際に絶対に知っておかないといけないこと
  • 一度貸し出すと貸し出した家に自分が住みたくなっても退去してもらえない
  • 自然損耗や経年劣化による修理費用・修繕費用は原則「貸す側」が負担する
  • 「市街化調整区域」にある建物は原則貸せない
  • 不動産屋さんに管理料を払って管理業務を依頼しない限りトラブルなどの対応は原則すべて自分で行わなくてはならない

一度貸し出すと貸し出した家に自分が住みたくなっても退去してもらえない

日本の法律は、入居者にやや有利に作られています。
それは、家主さんが入居者さんに簡単に退去させてしまうと、住む場所を失った人がでてきて、それにより社会が混乱する可能性があるからではないかと思います。
ですので、一度貸し出した家は正当な理由がない限り、入居者さんに退去してもらうことは難しいようになっています。
正当な理由という定義はあいまいですが、一旦貸しに出した家に「自分が住むので出て行ってください」というのは、正当な理由にならない(つまりそれを理由に強制的に退去してもらえない)という考え方が一般的です。
将来的に戻る予定があるのであれば、期間満了で契約期間を終了させることが可能な、「定期借家契約」で貸し出す選択肢もあります。
※定期借家契約は細かい規定がありますので、機会があれば記事にします。

かくべえ
かくべえ

戻って住む可能性がある人は要注意だよ。

自然損耗や経年劣化による修理費用・修繕費用は原則「貸す側」が負担する

「一旦貸した家は、入居中何か不具合があっても、入居者さんの方で修理・修繕してくださいね」は通用しません。
確かにマイホームであれば、住んでいて発生した不具合などは、修理するなり、修理業者に修理を依頼するなり、自分で何かしらの対応をすることになります。
しかし、貸しに出して家賃を払ってもらっている以上、「貸す側」としての責任を負うことになります。
賃貸中に発生した不具合は、「貸す側」が何かしらの対応をする必要があり、修理費用・修繕費用なども、自然損耗や経年劣化が原因のものであれば、原則「貸す側」が負担することになります。
例えば、「経年劣化により給湯設備が壊れた」と入居者が申し出た場合には、原則「貸す側」が修理費用を負担することになります。

「市街化調整区域」にある建物は原則貸せない

「市街化調整区域」というのは、自然や資源を守るために無秩序な市街化を抑制する地域のことで、法的にさまざまな制限を受けます。
繁華街から離れた昔からの町や、農家の集落などがそれにあたるイメージですが、市区町村の役場や不動産屋さんで調べてくれます。
「市街化調整区域」にある建物は原則貸し出すことはできません。
私が不動産業界にいた頃は、なぜか「市街化調整区域」にある家を仲介していた業者もいたり、不動産屋さんを介さずに直接貸し出しをしていた家主さんもいますが、これは、大変恐ろしいことなのです。

みのむし
みのむし

どこに建っている家でも貸せる訳ではないんだね。

不動産屋さんに管理料を払って管理業務を依頼しない限りトラブルなどの対応は原則すべて自分で行わなくてはならない

家を貸し出したあとは、不動産屋さんが仲介業務(契約の締結など)を行ったとしても、原則、家主さんが入居者さんのすべての窓口となり、サポートをしなくてはなりません。
不動産屋さんに仲介をお願いしたとしても、仲介業務までが仕事で、原則、管理業務は仕事に含まれません。
管理業務とは、設備類の不具合の対応、家賃の集金(保証会社に任せることも可能)、退去立会い、退去清算などが含まれ、物件から自宅が離れていて対応が大変な場合や、仕事が忙しくてなかなかリアルタイムで対応ができない場合は注意が必要ですので、管理費は月額数千円かかりますが、管理会社を入れることを検討しても良いかも知れません。

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