賃貸物件を問合せる前に知っておくべき不動産屋さんの内情とホンネ!

賃貸物件(アパート、マンション)のお部屋を探すとなれば、まず、不動産屋さんに相談に行く人も多いのですが、予備知識がない状態で不動産屋さんに行くのは、絶対に「オススメしない」方法です。

なぜ、オススメしないかというと、相談しに行った人が予備知識がないことを良いことに、不動産屋さんにとって都合が良い方向に誘導される可能性が高いからです。

みのむし
みのむし

カモられるってこと!?

不動産屋さんにとって都合が良い方向というのは、部屋探しをする人にとっても都合が良いこととは限らないので、場合によっては損をしてしまうことだってあり得ます。

では、「どのような手順を踏んでお部屋探しを進めていくのが、自分にとって都合良く進められるか?」というと、最低限、不動産業界の内情(ホンネ)を知った上で、不動産屋さんに行くことが大切だと言えます。

不動産屋さんの内情(ホンネ)を知っておくと、どのような意図で、どのように営業をされ、どのような話に持っていきたいのかが分かってきます。

それらが分かれば、不動産屋さんの営業トークに引っ張られず、自分にとってのベストなお部屋に出会い、自分の思い通りに交渉ごとを進めていくことも可能となります。

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動産屋さんの内情(ホンネ)とは?

不動産屋さんの内情(ホンネ)
  • 不動産屋さんには、お客さまに入居して欲しい物件がある
  • 申込みを急がせる理由は、「営業成績」と「クレーム防止」
  • やっかいなこと、面倒なこと、トラブルごとは避けたい
  • 仲介手数料はなるべく値引きしたくないが交渉は可能
  • 不動産屋さんの収益になるオプションはたくさん付けて欲しい

不動産屋さんには、お客さまに入居して欲しい物件がある

不動産屋さんのスタッフは、ほとんどの人が雇われの身ですので、会社や上司からの指示で積極的にお客さまに紹介をしなくてはならない物件があったりします。

  • 売上が大きい物件
  • 仲良くしたい家主さんの物件
  • 入居者が決まらないと怒ってくるような恐い家主さんの物件
  • 自社物件

これらの物件は、不動産屋さんがオススメするだけあって基本的には良い物件ですが、中には、そうでない物件もありますので、オススメされるかどうかに関わらず「自分の判断基準」をしっかりと持っておくようにしましょう。

ホンネを見抜くためにすべき質問

「お部屋が募集になってどれくらい経ちますか?」
→地域性にもよりますが、半年くらい募集している物件は、物件の善し悪しに関わらず、不動産屋さんが急いで入居者を決めたいからオススメしている可能性がありますので、要注意です。
「オススメする理由を教えてください!」
→単刀直入にオススメする理由を聞いても良いでしょう。相手は営業マンですから、オススメする理由をスラスラと答えてくれるでしょう。オススメする理由が適当にとってつけたような内容であれば、その物件はオススメはしません。また、オススメする理由を聞いたあとに、その物件の「デメリット」も聞いて見ましょう。デメリットもしっかりと教えてくれる営業マンは信頼しても良い可能性が高いです。

申込みを急がせる理由は、「営業成績」と「クレーム防止」

不動産屋さんで物件探しをすると、要望に近い物件を数点紹介されて、紹介された物件に興味を示すと、「実際に物件を見に行きましょう!」という話になります。
物件を見に行ったら、感想を聞かれて、少しでも気に入ったそぶりを見せると、すかさず「人気物件なのですぐになくなってしまいますよ! すぐに申し込みましょう。」などと言ってきます。
お客の立場としては、「すごく急がされるなぁ」という気持ちになりますが、申込みを急がされる理由としては、「他の不動産屋さんや営業マンにお客さまをとられたくない(≒営業成績)」とか「先に他の人が申込んだことにより募集が終了したことで怒られたくない(=クレーム防止)」ということなどが上げられます。
一般的に「申込み」しただけでは「契約」したことになりませんので、理由はなんであれ、とりあえず物件の申込みの手続きだけでも完了してもらえると、担当営業マンとしては、それらの悩みのタネが一気になくなる訳ですから、やたらと申込みを急がされるということです。
申込み後キャンセルした場合に、何かしらのお金を請求されないか確認した上であれば、とりあえず申込みをすることは問題ないでしょう。

みのむし
みのむし

気軽な気持ちで不動産屋さんに初めて相談に行った日に、「とにかく申込みましょう!」と言っていた営業マンの目が怖かったなぁ。

申込みをする前に必ず聞いておくべき質問

「申込み後キャンセルした場合でもお金を請求されるようなことはありませんか?」
→お金を請求されることがなければ、いったん申込みの手続きを行ったとしても、契約前であればキャンセルが可能な場合がほとんどです。申込みの手続きさえ行えば、原則、他の人は同一のお部屋で手続きを進めることができなくなりますので、お部屋をキープした状態で、家に帰って冷静な目で契約するかどうか検討することが可能です。(まれに例外があります)
「申込み後はいつまでに契約(入居時初期費用の支払い)する必要がありますか?」
→申込み後、契約までであればキャンセルが可能な場合がほとんどですが、契約の手続き自体を急がされる場合もあります。契約後のキャンセルは何かしらのペナルティがある場合がありますので、契約はいつまでにする必要があるのか、必ず確認しましょう。

やっかいなこと、面倒なこと、トラブルごとは避けたい

不動産屋さんのスタッフは、一見暇そうに見えることもありますが、実は、急なトラブルの対応や来客者の対応などで、時間に余裕がありません。
ですので、不動産屋さんのスタッフは、お客さまに誠心誠意対応し、良好な人間関係を築き、お客さまの要望に近い物件探しのお手伝いをし、できる限りサービスをしたいと思っていながらも、時間がないために、やっかいなこと、面倒なこと、トラブルごとはできるだけ避けたいという心理が働いてしまうということもあるのではないかと思います。
不動産屋さんによっては、「非常識なお客や、クレーマー気質のお客とは、距離をとりたいがために、素っ気ない態度をとったり、交渉ごとをあまり聞いてくれなかったり、何かと理由を付けて内見させてくれなかったりする」というのを聞いたことがありますので、自分のために不動産屋さんに最大限の仕事をしてもらうためにも、不動産屋さんとケンカ腰になって不動産を言い負かそうとするのではなく、良識をもって不動産屋さんと接し、良好な人間関係を築いていくのが、最良の方法だと言えるでしょう。

不動産屋さんとの折衝を思い通りに進めるためにすべきこと

来店は必ず予約をとって、自分のための時間を確保してもらいましょう
→遅くとも2日前には予約の連絡を入れてあげると喜ばれます。
条件交渉は、不動産屋さんとの良好な人間関係を築きましょう
→ケンカ腰は絶対にNG。不動産屋さんを見方に付けられるように人間関係を築くのが一番得します。

仲介手数料はなるべく値引きしたくない

仲介手数料とは、賃貸物件を契約する際に支払う、不動産屋さんに対しての「報酬(=売上)」となります。
仲介手数料のシステムには理不尽な面があり、法律上の上限金額を超えなければ、不動産屋さんの方で任意に設定できるということになっています。
それは、不動産屋さんによってや、タイミング、入居者によって、仲介手数料が高い場合もあれば、安い場合もあるということを意味します。
仲介手数料の法律上の上限金額は、賃貸物件の場合、家賃の1ヶ月分+消費税、つまり家賃の1.1ヶ月分となります。
仲介手数料には、「相場」というものもあり、「相場」は仲介手数料の上限の半額、つまり家賃の0.55ヶ月分となっています。
「相場」はあくまで「相場」ですので、不動産屋さんに「値引く必要がない人」と思われてしまうと、上限の金額で請求されてしまう場合もありますので、必ず「仲介手数料はどのように計算するのか」と探りを入れて牽制しておきましょう。
仲介手数料が不動産屋さんの主な収入源だと考えると、なるべく値引きしたくないでしょうが、仲介手数料が高いという理由で他社にいかれるよりは、少しでも売上を上げたいという心理が働きますので、交渉すれば家賃の0.55ヶ月分までは下げてくれることが多いです。(「ウチしか扱っていない物件なので値引きしませんよー」などと言われる物件もあります)
不動産屋さんの中には「仲介手数料半額」を売り文句にする不動産屋さんもありますし、「仲介手数料不要」という、いわゆる直契約物件もあります。

これらの業者さんにお願いするのも良い方法の一つと言えますが、各社取り扱い物件に違いがありますので、さまざまな不動産屋さんに物件探しの相談をした上で、気に入った物件に対して仲介手数料の交渉をするというのがベストな進め方と言えるでしょう。

仲介手数料のホンネ

なるべく値引きしたくないが、半額までは値引きできる(例外あり)

不動産屋さんの収益になるオプションはたくさん付けて欲しい

不動産屋さんで気に入ったお部屋が見つかったら、入居時初期費用と月々の家賃の見積もりだしてもらいましょう。
入居時初期費用の中には、純粋に家主さんのフトコロに入る費用だけでなく、こっそりと不動産屋さんの売上となる「オプション」が入っています。

みのむし
みのむし

あたかも必要な費用であるかのように見積書にしれーっと入ってるやつね!

仲介手数料が不動産屋さんの主な収入源ではありますが、これらオプションの売り上げもそれなりに大きな収入源となっており、不動産屋さんによっては、オプションの売上げの何パーセントかが営業マンにバックされることもあったと、不動産屋さんや営業マンにとって「オイシイ商品」であることは間違いなさそうです。
オプションの種類としては、「消毒」「サポートシステム料」「消火剤」などがありますが、普通の人は、オプションがどれなのか分かりませんので、「支払いが必須でない、オプションのサービスはどれですか?」と聞いた上で、必要か不要かの判断をするようにしましょう。

オプションのホンネ

オプションは不要と言われない限りさらーっと入居時初期費用に入れ込みたい
→オプションかどうかは、聞かないと教えてくれない場合が多いです。人によっては不要と感じるオプションをこっそりと入れらている場合もあるので、必ずオプションかどうか確認するようにしましょう。お金に細かい印象を不動産屋さんに持たせると、何かとメリットになることが多いです。

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