不動産屋さんが答えたくない!お部屋探しで必ず聞くべき18の質問

今回は、不動産屋さんでお部屋探しをする際にありがちな、「不動産屋さんのペースで進められてしまい、何だか良く分からないまま契約してしまった。」ということにならないために、お部屋探しですべき18の質問をご紹介します。
この記事を読んで、一人でも多くの人に「自分のペース」で要点を押さえた手続きをしてもらえればと思います。

まず、賃貸物件(アパート、マンション)のお部屋探しの進め方については…

  1. インターネットの不動産紹介サイトを見る
  2. 不動産屋さんに行く
  3. 申込みをする
  4. 契約する
  5. 入居する

このような流れで進めていきます。

前知識がないまま不動産屋さんに行ってしまうと、余計なオプションをたくさん付けられたり、賃料交渉が可能な物件であっても、家主さんの出し値で契約させられたりと、不動産屋さんが一方的に有利になるような手続きに誘導される場合もありますので、不動産屋さんに行く前に不動産屋さんの内情を知っておくことが大切です。

また、不動産屋さんによっては、「お部屋のメリットは教えてくれても、デメリットは聞かれなければあえて教えない」担当者もいるので、メリットだけでなくデメリットを把握した上でお部屋選びをするためにも、「デメリットを教えてもらうための質問」を営業担当者に投げかける必要があります。

営業マン
営業マン

「日当たり良好で、最高の物件ですよ!」

「お客さまは本日来られてラッキーですよ!」

「ひゃひゃひゃ!」

不動産屋さんの営業担当者は、聞かれなければあえて言わないことはあっても、言ったことには責任をとらなくてはならないため、聞かれた質問に対しては、嘘いつわりなく回答してくれる場合がほとんどだからです。

「デメリットを教えてもらうための質問」をすることで、デメリットを把握した上で、お部屋選びができるようになり、入居後の後悔するリスクが減り、さらには、入居後の満足度がアップする可能性が高まります。

今回は、不動産屋さんにお部屋探しの相談をする際に「デメリットを教えてもらうために必ず質問すべきこと」を時系列で解説していきます。

不動産屋さんが答えたくない!お部屋探しで必ず聞くべき18の質問

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内見時にすべき3つの質問

内見時にすべき3つの質問
  • 「ゴミ置き場はどこですか?」
  • 「駐車場の区画はどこになりますか?」
  • 「現状渡しですか? それとも今後変わる部分はありますか?」

「ゴミ置き場はどこですか?」

ゴミ置き場の場所は、敷地内のゴミ置き場を利用することもあれば、自治会が指定する共通のゴミ置き場を利用することもあります。
自治会が指定する共通のゴミ置き場の場合、物件から数キロ離れた場所に指定されていることもあるので、内見時に確認しましょう。
可能であれば、ゴミ置き場の場所まで案内してもらっても良いでしょう。

「駐車場の区画はどこになりますか?」

駐車場を借りる場合は、駐車場が敷地内なのか、敷地外なのか、また、可能であれば駐車区画はどこなのか確認しましょう。
内見時は、駐車区画までは教えてもらえない場合もありますが、敷地内か、敷地外かくらいは教えてくれるでしょう。
駐車区画まで教えてもらえるのであれば、お部屋の玄関からのアクセスや、車の停めやすさなども確認しておくと良いでしょう。

「現状渡しですか? それとも今後変わる部分はありますか?」

現状渡しとは、内見時の状態でお部屋を借りることを言います。
現状渡しの場合は、ルームクリーニングや修理などが完了している状態ですので、「現状に満足できるかどうか?」 ということを自分で判断しましょう。
現状渡しの場合で、
気になる箇所があれば、「修繕してもらえますか?」と確認しましょう。
内見時の段階では、ルームクリーニングが完了していないことも多いので、「今後どのような修理や修繕を行うのか?」 ということを確認します。
例えば、室内が汚れていれば、「今後ルームクリーニングが行われますか?」という質問をしますし、室内で壊れている箇所や汚れている箇所があれば、「今後修理しますか?」など、「お部屋に住む段階でどうなっているか?」ということを、必ず確認しておきましょう。

その他、お部屋選びの際に確認すべきことをまとめた記事も参考にしてください。

また、インターネットで、ゲームをしたり、動画を見たりするのが好きな人は、インターネットの仕様についても確認しておくと良いでしょう。

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見積もり提示時にすべき4つの質問

内見が終わり、気になる物件があれば、見積もりを出してもらいましょう。

仮に不当に高額な見積もりを出されても、正当な金額に正してもらえるように、正しい見積書の見方を知っておきましょう。
正しい見積書の見方については、↓の記事を参考にしてみてください。

見積もり提示時にすべき4つの質問
  • 「入居後かかる費用は月々の家賃以外に何がありますか?」
  • 「契約上の違約金はありますか?」
  • 「契約上必須でないものはどれですか?」
  • 「仲介手数料の計算方法はどうなっていますか?」

「入居後かかる費用は月々の家賃以外に何がありますか?」

不動産屋さんの見積書は、「月々の家賃」と「初期費用」だけが記載されたものが多いです。
しかし、「月々の家賃」や「初期費用」以外にも必要な費用がある場合もあります。
例えば、更新料、更新事務手数料、火災保険更新料、保証会社更新料、その他、退去時に必ずかかる費用などで、入居後に契約上必ず必要な費用があるかどうか? 必要な場合は金額がいくらなのか? ということを必ず確認しましょう。

「契約上の違約金はありますか?」

また、見積書には、「違約金」について記載されていない場合がほとんどです。
そのため、「申込んだ後に初めて「違約金」があることを知った。」「「違約金」があると知っていれば申込まなかった。」という人も当然いるでしょう。
「違約金」として設定されていることが比較的多いのは、「短期解約違約金」です。
「短期解約違約金」とは、入居期間が半年未満や1年未満など、一定の期間に充たない場合、退去時に支払いが必要となる違約金です。
このような「違約金」があるかどうかの確認をしましょう。

「契約上必須でないものはどれですか?」

見積書の内訳として大きく分けて、家賃や敷金、礼金などの「家主さん」に行くお金と、仲介手数料やオプションなどの「不動産屋さん」などに行くお金があります。
不動産屋さんの主な収入源は、仲介手数料とオプションになり、オプションは不動産屋さんの売上の一つになります。
オプションについては、原則、外すことができます。
しかし、オプションかどうか分からないように、見積書にさらっと記載されておりますので、「契約上必須ではないものはどれですか?」や「オプションはどれですか?」と聞いた上で、オプションを付帯するか、外すか検討しましょう。

「仲介手数料の計算方法はどうなっていますか?」

仲介手数料は、家賃の0.55ヶ月分から上限の1.1ヶ月分で請求する不動産屋さんが多いです。
法律上は、仲介手数料の上限金額しか設定されていませんので、家賃の1.1ヶ月を超えて仲介手数料を請求することはできません。
上限金額しか設定されていないということは、仲介手数料を値引きしてくれるかどうかは、不動産屋さん次第ということになります。

また、見積もりの金額が変わった場合は、連絡をもらうようにお願いしておきましょう。
不動産屋さんに対しては「お金にしっかりしている人」という印象を与えた方が何かとメリットが大きいです。

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申込み前にすべき5つの質問

内見を終え、見積もりにも満足しました! となれば、不動産屋さんは、「人気物件なので、すぐになくなりますよ!」とか、「これより良い物件なんてありませんよ!」などと言って、申込みを急がせてきます。
不動産屋さんの口車に乗って「申し込まないと」と思ってしまうこともありますが、少し冷静になって、質問すべきことの確認を行いましょう。
また、不動産屋さんにとっては、申込み前が一番重要なタイミングですので、このタイミングに聞きにくいことを質問したり、希望をぶつけてみるのが効果的です。

申込みを取りたいと思うのは、不動産屋さんにとっても、家主さんにとっても同じですので、交渉事の成功率が上がります。
値交渉や設備の追加交渉をするのであれば、申込み前が一番成功率が高いです。
反対に、このタイミングを逃すと、交渉事などの成功率がグンと下がります。
交渉の成功率を上げるための交渉術については、↓の記事を参考にしてみてください。

申込み前にすべき5つの質問
  • 「過去にあった事故やトラブルの履歴について調べて頂けませんか?」
  • 「ここ1~2年以内に一度に複数の退去者が出たことはありませんか?」
  • 「自治会費の支払いや自治会の活動について分かる範囲でお教え頂けませんか?」
  • 「申込み後のいつまでに契約する必要がありますか?」
  • 「申込み後にキャンセルした場合に、お金を払う必要はありますか?」

「過去にあった事故やトラブルの履歴について調べて頂けませんか?」

殺人や自殺などの事故物件の場合だと、「告知義務」により、不動産屋さんはその内容を告知する義務があります。
しかし、「告知義務」は賃貸物件の場合は3年とされており、それ以上過去の事故であれば、原則、不動産屋さんは告知する義務を負いません。
また、騒音や、周辺環境による軽微なトラブルであれば、不動産屋さんはお部屋を検討している人に伝える必要はない(実際は「知らない」ということも多いのですが)ため、気になる人は、不動産屋さん経由で、家主さんや管理会社に、過去にあった事故やトラブルの履歴について調べてもらえないか聞いてみましょう。

かくべえ
かくべえ

「事故やトラブルはありませんか?」という質問の仕方だと、「聞いたことないですね~」とアシラワれて、調べてくれない場合もあるよ。

「ここ1~2年以内に一度に複数の退去者が出たことはありませんか?」

一度に複数の退去者(3~4世帯以上)が出た場合や、同じ建物で半数程度以上のお部屋が募集中になっている物件は、何かしらの理由がある場合もあります。
一度に複数の退去者が出た場合は、毎日物件の動向を確認している不動産屋さんにとってみれはすぐに分かることなので、質問すればすぐに答えてくれることもあります。
もし、ここ1~2年以内に一度に複数の退去者が出たとことがあるようであれば、その理由も質問してみましょう。
理由次第では全く問題がない場合もあります。

「自治会費の支払いや自治会の活動について分かる範囲でお教え頂けませんか?」

自治会の活動などについては、不動産屋さんも管理会社も「関与しません」というスタンスなので、質問しないと教えてくれません。
質問しても答えてくれない場合もありますが、特にやっかいな活動がある場合は、不動産屋さんや管理会社で把握していることもあるので、聞いてみても良いでしょう。

「申込み後のいつまでに契約する必要がありますか?」

不動産屋さんは、とにかく申込みを急がされることが多いです。
「申込みしても後からキャンセルできますよ」と言って背中を押してくれたりしますが、契約した後はキャンセル料などの料金がかかる場合がありますので、いつまでに契約が必要なのか、必ず確認しましょう。

営業マン
営業マン

「申込んでからでも契約前ならキャンセルできますので取り合えず申し込みましょう!」

「さあさあ、こちらの申込書に名前と住所と生年月日を書いて頂いて・・・。」

営業マン
営業マン

ひゃひゃひゃ「申込んだら3日以内に契約してもらうんだけどねぇ」

「申込み後にキャンセルした場合に、お金を払う必要はありますか?」

申込み後にキャンセルした場合に、何かしらのお金を支払う必要があるかどうか、ということも念のために、必ず確認しましょう。

重要事項説明時にすべき6つの質問

賃貸物件の場合、申込みをしただけでは契約は成立しません。
申込みをして、入居審査を通過後、契約の手続きを完了して、初めて契約が成立します。
契約の手続きまでに、必ず「重要事項説明」という、有資格者による説明があり、法律で定められた項目についての読み合わせを行います。
不動産屋さんにとっては、説明不足により後からクレームになるよりも、説明を丁寧に行い後からクレームにならないようにしっかりと説明をしてくれるところが多いのですが、不動産屋さんによっては、「重要事項説明」を行った実績を残すためだけに、最低限の内容だけしか説明してくれないところもあります。
不動産屋さんと契約までに対面でゆっくりお話をする機会は、「重要事項説明」が最後になることが多いので、気になっていることは全て聞いておきましょう。
「重要事項説明」の際に、最低限質問すべきことは下記の通りです。

重要事項説明時にすべき6つの質問
  • 「退去時に必ず請求される費用はありますか?」
  • 「退去時の家賃は日割り計算ですか、それとも月割り精算ですか?」
  • 「設備とサービス品は何ですか?」
  • 「禁止事項はありますか?」
  • 「契約書の読み合わせは行って頂けますか?」
  • 「鍵の仕様と本数は?」

「退去時に必ず請求される費用はありますか?」

一般的には、故意や過失による損耗・汚損・破損、タバコやお香によるクロスの汚れなどがあれば、入居者はその修理費を支払う必要があるとされています。
それ以外に、退去時に必ず請求される費用(例えばルームクリーニング費用、鍵交換料など)があるかどうか確認しておきましょう。

「退去時の家賃は日割り計算ですか、それとも月割り精算ですか?」

入居時は、日割り計算してくれることがほとんどですが、退去時は、月割り計算のこともあります。
退去時、月割り計算の場合は、○月1日に退去しても、○月15日に退去しても、その月の家賃は満額かかります。
日割り計算の場合は、最後の家賃で調整したり、退去後に、日割り家賃を返金してくれます。たまに、半月割り計算の場合もあります。
退去時の家賃の計算の仕方も、確認しておくと良いでしょう。

「設備とサービス品は何ですか?」

設備とは、「家主さんがお部屋に付帯するものとして、お部屋と一緒に貸してくれるもの」という扱いになり、自然損耗や経年劣化で故障した場合は、家主さんがお金を出して修理してくれます。
サービス品(残置物)とは、「入居促進のために家主さんがサービスで取り付けたもの」もしくは、「以前の入居者が置いていったもの」という扱いになり、故障の理由によらず、修理費用などの費用は、原則、自己負担となります。
故障時のお金を負担する人が、家主さんか入居者かでは、内容が大きく違いますので、必ず確認しましょう。

「禁止事項はありますか?」

禁止事項とは、ペットの飼育の可否、楽器類の演奏、事務所としての使用など、さまざまですが、中には「えっ、そうなの!?」というものがあったりしますので、確認しましょう。

「契約書の読み合わせは行って頂けますか?」

不動産屋さんの不思議の一つですが、「重要事項説明」に関しては、必ず読み合わせを行いますが、「契約書」に関しては、読み合わせを行うことが必須ではないため、「自分で読んでおいてください」というスタンスの不動産屋さんが多いです。
しかし、契約書を読むのは、専門用語も多く、言いまわしが難しいので、専門家や詳しい人でないと、難しい部分もあるのではないかと思います。
「重要事項説明」で不動産屋さんが説明しないといけない内容はあまり多くはないので、「重要事項説明」で説明されない内容が契約書に記載されていることもあります。
心配であれば、契約書の読み合わせを希望する旨、事前に伝えておきましょう。

「鍵の仕様と本数は?」

鍵の仕様は、従来の「アナログ鍵」や、「電子錠」などがあり、防犯面や利便性などが異なりますので、鍵の仕様について確認しましょう。
また、物理的な鍵があるタイプだと、本数(枚数)も確認しておくと良いでしょう。
鍵の本数(枚数)は質問しないと教えてくれない場合もあり、「入居にあたり鍵を受け取って入居人数よりも少ないということに気付いた」ということもあり得ますので、事前に本数(枚数)を確認し、足りなければ、合鍵を自分で作成しても良いか確認しておくと万全です。

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まとめ

多くの人は、お部屋探しで不動産屋さんを利用する機会は、人生で数回しかありません。
何回か引越ししている人も、数年に一回という人が多いのではないかと思います。
つまり、ほとんどの人は不動産屋さんでの契約に慣れていないのです。
それにも関わらず、「何を質問して良いか分からないまま、不動産屋さんに何かと理由をつけて急がされて、何となく契約してしまった」という人も多いのではないかと思います。
私は、不動産業界で約10年間営業マンとして勤務していましたが、説明していないことで後々トラブルになりやすいことが何か、ある程度分かっていたので、お客さまから質問される前に、ここで紹介した18の質問に対する答えを説明してきました。
お客さまに恵まれたということが一番の理由ですが、そういった取り組みもあり、「聞いていない」ということでクレームを頂いたことは、ほとんどありませんでした。
ですので、これから不動産屋さんに相談に行かれる方は、ここで紹介した質問をもれなく聞いておくと、後から不動産屋さんに無駄な労力を使ってクレームをする必要もなくなる、と思っています。
また、不動産屋さんに質問したことは、質問した内容と不動産屋さんの回答をメモし、最後に担当者と読み合わせを行っておくと確実です。

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