賃貸物件の退去清算で損しないために絶対に知っておくべきこと

今回は、賃貸物件(アパート、マンション)でトラブルになりがちな退去精算を分かりやすく解説します。

賃貸物件(アパート、マンション)の退去精算とは、お部屋を退去するときに、ハウスクリーニングやクロス(壁紙)の張り替えなどにかかる費用を精算することをいいます。

簡単にいうと、退去時にかかるお金を精算することだね。

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退去精算の原則

賃貸物件(アパート、マンション)における退去時精算の原則は「現状回復」です。

現状回復とは、「入居した時の状態に戻してくださいね」ということであり、「そのためにかかる費用を入居者で負担してくださいね」ということでもあります。

当然、入居前からついていたキズや汚れはそのままでOKですし、仮に入居前に家主さんがハウスクリーニングを行っていない場合は、原則、退去時に入居者がハウスクリーニング費用を負担する必要がないということです。

これが退去精算の原則です。

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経年劣化や自然損耗の修理費用はどうなるの?

では、長期間住んでいるうちに発生した、経年劣化や自然損耗の修理費用はどうなるのでしょうか?

家主さんは入居者に住んでもらうためにお部屋を貸し出す訳ですから、普通に住んでいて発生する、自然損耗や経年劣化についての修理費用は賃料に含まれ、原則、入居者は退去時に支払う必要はありません。

100人に貸して、100人すべての結果が同じになるようなものは、自然損耗・経年劣化と考えてもよさそうだね。

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退去時にどのような費用を請求されるの?

しかし、退去時に入居者の故意(わざと)・過失(不注意による過ち)による、汚れ、破損、故障、通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損などがある場合は、入居者が修理にかかる費用を負担する必要があります。

その他、退去時に請求されるものとしては、タバコやお香によるにおいの沈着や、ヤニ汚れは、原状回復にクロスの張り替え費用が必要になりますので、クロスの張り替え費用を負担する必要があります。

また、自然損耗や経年劣化による故障の場合でも、ほったらかしにしておくと状況が悪化し、すぐに対応した場合よりも修理費が高額になる場合もあります。その場合の修理費は、「善管注意義務違反」として入居者が負担する必要があります。

お部屋の設備類が故障した場合は、原因を問わず、すぐに管理会社か家主さんに報告するようにしましょう。

善管注意義務とは、「借りたモノは借りた人が大切に管理・使用する義務がありますよ」ということだよ。

上記が原則的な考え方ですが、その他契約書に「借主負担」と記載があれば、契約書の内容が優先されますので、必ず契約書を確認しましょう。詳細は後述します。

賃貸物件(アパート、マンション)の退去精算の原則である「原状回復」はモノの貸し借りに例えると分かりやすいです。

例えばあなたが、DVDを友人に貸したとします。
見るのを前提に貸す訳ですから、当然再生するたびに指紋もつきますし、ケースに多少キズが付くこともあるでしょう。
しかし、これくらいのことで「弁償してください」と言ったところで、弁償に応じてくれる人はいません。
ところが、盤面にキズが付いており、再生できなくなりました。
そのような場合に、「盤面のクリーニング代を払ってください」というのは、理にかなっており、借りている人は請求に応じる必要があるのではないかと思います。

借りたモノだから、大切に使ってくださいね、そして、通常の使用の範囲を超えるキズや汚れ、故障がある場合は、修理にお金がかかるので払ってくださいね、ということです。

退去時精算のもう一つの原則

退去時の精算は、自然損耗・経年劣化は入居者負担なし、故意・過失による汚損・損耗・破損などは入居者負担あり、というのが原則ですが、実は、もう一つ原則があります。

それは、「契約書に取り決めがあれば、原則その内容が適用される」ということです。

例えばよくある例として、「ハウスクリーニング費用」「畳表替え費用」「エアコンクリーニング費用」「鍵交換費用」などを借主負担とするという内容です。

「借主負担」と契約書に明記されている項目に関しては、入居者はその代金を支払う必要があり、どんなに短期間の入居であっても、どんなにきれいに使っていたとしても、必ず請求されるものとなります。

契約書は必ず確認しよう。
内容が分からなければ不動産屋さんに遠慮なく質問しよう。

「借主負担」と契約書に明記されている項目の代金は、初期費用として支払うこともあれば、退去時に支払うこともあります。

退去精算のしかたと支払のタイミング

退去する際は、退去しますという連絡を期限までに、管理会社や家主さんに入れます。

退去連絡の期限や窓口は契約書に記載されていることが多いよ。

退去の流れはこちらの記事にまとめてあります。

退去連絡を入れると、指定の日に退去立ち合いがあり、入居者が負担すべき汚れ・破損・故障などがないか、管理会社または家主さんがお部屋をチェックしにやってきます。

無人立ち合いのこともあるよ。

その場で、大体の金額を教えてくれることもあれば、数日後連絡が入ることもあります。

原状回復費用や、契約書に明記されている後払いの借主負担の項目は、敷金や保証金が充当される場合もあれば、退去後に実費支払う場合もあります。

契約書に、敷金や保証金の項目があれば、原則、そのお金が充当されるよ。

※保証金全額償却などの場合は、別途請求される場合もあります。

退去立ち合いの際に注意すること

退去立会いの際に失敗すると不当に高額な請求をされる場合もありますので、しっかりと事前準備をしましょう。

退去立ち合いの際に注意すること
  • 元々ついていたキズや汚れは、「自分がつけたものではない」とハッキリ言おう
  • 事前に国土交通省の「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を確認しておこう
  • 入居時に受け取ったすべての鍵と契約書を用意しておこう

元々ついていたキズや汚れは、「自分がつけたものではない」とハッキリ言おう

入居者は元々ついていたキズや汚れに対して修理費を支払う必要はありません。

元々ついていたキズや汚れは、管理会社や家主さんが記録として残しておくべきなのですが、やはり人がやることなので、抜けがないとは言い切れないでしょう。

ですので、キズや汚れが元々ついていたものであれば、「自分がつけたものではない」とハッキリ言い切ることが大切です。

事前に国土交通省の「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を確認しておこう

退去精算は高額な支払を請求されることもあり、大きなトラブルになることも少なくありません。

私が不動産業界の現場で働く中で感じていたことは、退去精算はあいまいな部分があり、「お金を取れる人から取る」という考え方を持つ家主さんが、少なからずいるのではないか? ということです。

ですので、自分の身は自分で守らないといけないのです。

そのためには、理論武装する必要があります。

理論武装するために、国土交通省の「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものがあり、ページ数は多いのですが、目を通すことをオススメします。

退去精算で、管理会社や家主さんに、「退去精算は”現状回復をめぐるトラブルとガイドライン”に則ったものですか?」と、ひとこと言っておくだけで大きな牽制になります。

自分に非がある修理費や、契約上どうしても支払いが必要な費用は、支払わないといけませんが、余計に請求されないように自分でできることをする必要はあるといえるでしょう。

入居時に受け取ったすべての鍵と契約書を用意しておこう

退去精算の際は、入居時に受け取った鍵をすべて返却します。

受け取った本数が不足している場合は、鍵代を請求される場合もありますので、直前に慌てないように準備しておくことをオススメします。

また、退去精算時に、余計な費用を請求されないように、契約書も用意しておきましょう。

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