知っているだけで損しない!知らないともったいない賃貸不動産業界の闇

どんな業界にも闇がある。
私は何度引っ越したか覚えていないくらい様々な物件に引っ越しをしたのだが、賃貸不動産業界も他のそれと同様に闇を抱える業界であり、知っているだけで損しない、知らないだけで損をする、つまり、知らない人からたくさんお金を巻き上げる業界なのではないかと思ってしまうことも多々あった。
今回は、賃貸不動産業界の闇を忖度なくお伝えする。

スポンサーリンク

借家人賠償責任の付いた家財保険にご加入くださいの闇

日本の法律では、賃貸の場合は失火法が適用されず、火災を発生させてしまった人が賠償責任を負うため、借家人賠償のついた家財保険に入るよう、賃貸不動産の契約時に仲介会社から半ば強制的にすすめられる。
借家人賠償保険は、それ自体を主契約にすることができないため、入居者の所有する家財に対して保険をかけて、それにセットする形をとらないといけない。
不動産仲介会社は、借家人賠償保険1000万円以上かけてくださいね、といいながら、家財に対して馬鹿高い保険金額を設定していたり、不要な保険をセットしていたり、高額な保険の加入を勧めてくる場合がある。
理由は単純で、高額な保険の方が保険の代理店たる仲介会社にとって旨みがあるからである。
仲介会社や貸主が借主の意向を確認せずに、保険を指定してくる場合もあり、これは保険業法の観点から見るとアウトなんじゃないかと思われる場合もある。
保険は貸主や仲介会社から、最低基準を指定される場合はあるが、原則、借主が選べるのである。

スポンサーリンク

保証会社の契約が必須で入居者に高い保証料を支払わせる闇

保証会社というのは保証人の代わりになってくれる会社のこと。
一昔まえは、入居者が家賃等を滞納した場合に、入居者に代わって支払う義務を保証人に負わせていた。
しかし、家主が滞納者や保証人に連絡する手間やコスト、精神的な負担がかかることなどを背景に、保証会社という保証人を代行する会社が登場したという経緯だ。
入居者が滞納した場合は、保証会社が賃料を立て替えてくれて、入居者に督促まで行う。
保証会社の保証料は原則入居者が負担することになるので、家主や仲介会社にとってマイナスの要素はないため、保証会社がいっきに一般化し、現在では賃貸不動産の契約時に必須とされることがスタンダードとなった。
また保証会社が一般化した理由はもうひとつある。
それは、保証会社は顧客獲得のため、保証委託契約が成立した場合、不動産屋または、管理会社にいくらかバックされるシステムになっているということだ。
これにより、保証会社ありきという時代になってしまったということである。

スポンサーリンク

契約が終わればさようならの闇

不動産仲介業は特殊な業務で、例えるなら結婚相談所みたいなものではないだろうか。
結婚相談所に登録した人同士を結びつけるのが結婚相談所であるが、不動産仲介業でいうと、貸したい家主と借りたい借主を結びつける(契約業務を行う)のが不動産仲介業といえるだろう。
結婚相談所の人が結婚までフォローしてくれるのだが、結婚するのは本人同士となる。
不動産の場合も同じで、借りる人が契約する相手は、あくまで家主となり、不動産仲介会社ではないということだ。
また、不動産仲介会社というのは、仲介手数料が収益の大部分を占め、契約後のアフターフォローについては、管理業務も行っている不動産屋を除いては、ほぼ、タダ働きとなってしまう上、会社からもっと売り上げを上げろとハッパをかけられるため、契約後はなるべく手を引きたい、というのが本音ではないだろうか。

鍵代、24時間サポート料、室内消毒が必須の闇

アパートの家賃は当然、家主またはオーナーに行く。
大東建託や積水ハウス不動産、大和リビングなどの、サブリース系の管理会社は、建築で儲け、建築後は賃貸物件の管理料で儲ける、というビジネスモデルであるが、さらに収益を増やすために、家賃・共益費・駐車料・町費など借主やオーナーに行く賃料項目以外の項目を貸室の契約にセットするようになってきている。
例えば鍵代だ。
本来であれば、鍵交換は入居者が希望したときのみ交換するもので、鍵交換を希望しない場合は、鍵代は不要というのが元々のルールである。そのルールを知っていると、コストを浮かせるために、鍵交換は不要という考えの入居者もいて当然なのであるが、契約上鍵の交換を必須とし、利益を乗せて鍵の交換代を入居者に請求するということだ。
また、呼び方は様々であるが、24時間サポート料というのも必須としている業者もある。元々管理会社が通常の業務の一環で行っていたものを有料化しただけである。
仲介会社が同様のことを行う場合もある。
室内消毒が代表例である。
室内消毒は主にダニやゴキブリに対して有効な薬品を噴霧するというものであるが、1万5千円から2万円くらいの料金がかかるのである。
これは、仲介手数料が主に収入源となる、仲介会社が仲介手数料以外に収益のチャンネルを増やすために行われるもので、当然半年くらいの期間、効果はあるとされているのであるが、問題は金額である。原価数千円のコストに対したっぷりと利益を乗せて請求できる室内消毒は仲介会社にとってドル箱そのものなのである。
では、これらの不要なオプションは外せないのか?
答えは、契約書に必須と記載されていれば外すことはできない。
納得いかない場合は、契約しいないという選択をするか、外すように交渉してみるしかないいのである。
しかし、契約書に必須と記載されていなければ外せるため、不動産仲介会社に外すように御願いしてみることをオススメする。

仲介手数料の闇

賃貸不動産を、不動産仲介業者を通して契約する場合、仲介手数料を請求されることが一般的だ。
仲介手数料は宅建業法に記載されている仲介会社が受け取る報酬で、家賃1ヶ月分に消費税を足した金額が上限とされている。
家賃8万円の物件に入居する場合は、仲介業者は貸主と借主双方に合計で8万円と消費税を超えない範囲で請求できるいうことである。
余談ではあるが、元々のルールでは、仲介会社は貸主に対しても上限を超えない範囲で仲介手数料を請求しても良いということなのである。
中々入居者が決まらない物件は、貸主が仲介手数料を負担することで、入居者の費用負担を減らし、入居につなげるケースもある。
しかし、実際の所どうだろうか。貸主と借主合わせて1ヶ月と消費税を超える金額を、仲介会社が徴収していることはザラである。
それだけ見れば宅建業法違反である。
では、どんなからくりがあるのか?
それは、貸主から仲介手数料という名目ではなく、広告料という名目で徴収しているからである。
つまり、例えば貸主から家賃1ヶ月分と消費税を広告料として徴収し、さらに借主から仲介手数料として家賃1ヶ月分と消費税を請求することができるのである。
広告料として徴収する分には、仲介手数料と違い上限がないため、貸主が家賃2ヶ月分を仲介会社に支払う物件もあったりする。
貸主から多額の広告料が支払われる物件に関しては、仲介会社の売上げが大きくなるため、営業マンは自分の成績を上げるために、物件の良し悪しに関わらず必死に薦めてくることもあるのではないかと考えるのは自然であろう。
話を仲介手数料に戻そう。
不動産仲介業の業務としては、主に、重要事項の説明書と契約書の発行を行うこと。重要事項の説明を契約者に行うこと、書類に署名捺印をもうらことである。
他に業務があるとすれば、家主との交渉や、内見と鍵渡しくらいではないだろうか。
それらの業務を仲介会社が行うだけで、仲介会社が借主に家賃1ヶ月分を上限に請求できるのである。
少し高いと感じる人も少なからずいるのではないだろうか。
仲介手数料に関しては、仲介会社は仲介手数料を主な収入源として運営しているため、しかたないといえばしかたないのではあるが、問題は、仲介手数料に関しては、同じ物件で会っても、不動産会社や顧客によって、借主に請求する額が違うことが起こりうるということである。
宅建業法上の仲介手数料は確かに家賃1ヶ月分と消費税となっているが、仲介手数料の相場は、家賃の0.5ヶ月分に消費税を上乗せした金額であり、事前の断りを入れないまま仲介手数料を家賃1ヶ月と消費税を合わせた金額で請求する不動産業者もあるため気をつけた方が良い。
不動産仲介業者は、少しでも高い金額を請求したいのが本音である。
気に入った物件が見つかって、請求書をみて後悔するようなことのないように、仲介会社に物件探しで訪問する際は、予め仲介手数料の計算方法を必ず確認しておくようにしよう。
同じ物件を複数の不動産仲介業者によって募集していることも多い賃貸の世界であるが、仲介業者によって請求する仲介手数料が違ったり、顧客によって値引きをしたりしなかったりで、考え方によっては不公平ともいえるシステムである。

これらの内容は、2022年2月の執筆時点の内容であり、今後法改正等で変更になる場合もございますので、不動産屋さん等に都度確認することをおすすめいたします。

PAGE TOP
タイトルとURLをコピーしました