簡単に解説!賃貸の契約書で契約前に必ずチェックすべき5つの注意点

賃貸物件(アパート・マンション・戸建て)の契約時は、ただでさえ新生活のことですでに頭がいっぱいなのに、不動産屋さんから色々説明を受けて、何が重要なのかさっぱり分からなくなってきます。
また、遠方での部屋探しの場合、契約書は自宅に郵送されてくるだけで、契約書の読み合わせを行ってくれない場合もあります。

かくべえ
かくべえ

「重要事項の説明」は法律でやらなくちゃいけないと決められているので必ず説明してくれるよ!

「重要事項の説明」の際に分からないことがあれば、どんどん質問しよう。

今回は、引越し初心者の人が、契約書に記載されている内容で、最低限押さえておくべき内容をピックアップし、分かりやすく説明します。

まず、賃貸物件の契約書は大きく分けて、表題部、約款、特約に分けられます。

表題部には、家主さん、借りる人、賃料条件、契約開始日などが記載されています。
約款には、細かい字で、費用負担の区分、トラブルになった際の責任の所在、入居時の約束事などが記載されています。
特約には、契約ごとに設定される内容が記載されています。

かくべえ
かくべえ

特約に書いてあることには要注意だよ。

分からないことがあれば契約前に不動産屋さんに確認しよう。

例えば、特約で「リビングに設置のエアコンは残置物とし、故障時等の修理費用、撤去処分費用等は借主の負担とする。」という内容が記載されていたとします。
通常、経年劣化や自然損耗による故障の修理費用は、家主さんが負担するのが一般的のなですが、このような特約が記載されていると、仮に入居後すぐにエアコンが故障したとしても、修理費用や撤去処分費用は入居者が負担しなくてはなりません。

ここからは、実際に特約等で設定されることの多い内容を、契約書条文例によく用いられる一例を示して解説していきます。
契約書条文例はあくまで一例で、契約書ごとに内容は変わりますので、分からないことがあれば、遠慮なく不動産屋さんに確認しましょう。

短期解約違約金について

入居期間が半年や1年などの期間を設けて、それより短い入居期間の場合に、退去時に違約金がかかる場合があります。

営業マン
営業マン

短期の入居だと、家主さんが損をしてしまうこともありますので・・・。

短期解約違約金がある場合は、契約書の条文に、「短期解約違約金がかかる旨」また、その「期間」と「金額」が記載されています。
短期解約違約金がない場合は、契約書には短期解約違約金に関する内容はなにも記載されません。

【契約書条文例】

短期解約違約金として、契約開始日より1年未満で解約の場合は賃料合計の1ヶ月分を退去時に支払うものとする。

【解説】

上記の例だと、契約開始日から起算して1年未満(4月1日が契約開始の場合、翌年3月31日までに退去した場合)は、家賃、共益費、自治会費などの月額家賃総額の1ヵ月分が短期解約違約金として退去時に請求されます。
また、上記の例だと「1年未満」となっていますが、「6ヵ月」の場合や、「2年」の場合などもあり、「未満」ではなく「以内」の場合があり、契約内容はさまざまです。
短期解約違約金が設定されている契約の場合は、退去日には注意しましょう。

かくべえ
かくべえ

違約金がかかる期間は、契約の内容によってさまざまなので、注意しよう。

特に「未満」と「以内」の違いには注意が必要だよ。

・未満は該当の期日まで住めば違約金はかからない!
・以内は該当の期日の翌日まで住まないと違約金がかかる!

退去時の清算について

退去時に請求される費用がある場合は、契約書の条文に「請求される項目」が記載されます。何かと入り用の退去時に、すっかり忘れていることも多いので、慌てないようにしっかり覚えておくか、分かりやすい場所にメモしておきましょう。

【契約書条文例】

退去時に入居期間にかかわらず室内クリーニング費用は借主の負担とする。

【解説】

契約書条文例の文言が入っている場合は、どんなにすぐに退去した場合であっても、どんなにきれいに掃除したとしても、退去時に室内クリーニング費用の支払いが必要となります。
請求される項目は、室内クリーニング費用以外にも、鍵交換代、畳の表替え費用などの設定がある場合もあり、契約内容はさまざまです。
それらの費用がいくらかかるか? については契約書に記載されない場合もありますので、契約時に不動産屋さんに「退去時に支払う費用はいくらくらいですか?」 と確認しておくと良いでしょう。

更新料・更新事務手数料について

アパートの契約書には必ず契約期間が記載されており、特殊な契約でない限り、契約期間は1年か2年の自動更新となっていることが多いです。
更新料・更新事務手数料は、退去せずに更新を迎えた際に支払う必要のある費用です。
更新料は家主さんに対して支払う費用で、更新事務手数料は管理会社に対して支払う費用となり、支払い先が違うため、契約内容によっては、更新料と更新事務手数料の両方を支払わなくてはならない場合があります。
反対に、更新料と更新事務手数料の両方を支払わなくてもよい場合もあります。

かくべえ
かくべえ

更新料と更新事務手数料のどちらかだけかかる場合もあるよ。

更新料・更新事務手数料については、契約書の表題部に記載される場合や、特約として記載される場合など、さまざまです。

余談ですが、賃貸物件の契約書に記載のある更新料・更新事務手数料は、あくまで賃貸物件の契約にたいして必要な費用ですので、火災保険の更新料や保証会社の更新料が必要な場合であっても、賃貸物件の契約書には記載されません。
それらの更新料が必要なのかどうか、また、必要な場合の金額はいくらなのか、契約時に不動産屋さんに確認しておきましょう。

かくべえ
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契約更新時に賃料が変わる特約が入っている場合もあるので合わせて確認しよう!

残置物(サービス品)の扱いとなっているものはないか

残置物、またはサービス品とは、以前の入居者が置いていったもの、もしくは、家主さんが入居促進等の理由により、サービスで付けたもの、という扱いになります。
残置物やサービス品が故障した場合の修理費用や、撤去処分費用等は入居者の負担となります。

【契約書条文例】

リビングに設置のエアコンは残置物とし、故障時等の修理費用、撤去処分費用等は借主の負担とする。

【解説】

このような特約が入っている場合、リビングに設置されているエアコンが故障した場合、修理費用、撤去処分費用等は入居者で支払わなくてはなりません。
なぜこのような特約が存在するかというと、元々は賃貸の場合、設備が自然損耗や経年劣化で故障した場合は、家主さんに修繕する義務が生じるからなのです。
「付いていないよりは、付いていた方がいいでしょ!」という理由で付いているのですが、「家主さんの方で修理まではしませんよ!」ということです。
この様な特約が入っていると、まれに「入居後すぐに、残置物が故障してしまって、無駄なお金を使うことになった。」ということもあり得るので注意しましょう。

かくべえ
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事前に不動産屋さんに相談すれば、残置物(サービス品)の撤去をしてくれる場合もあるよ。(不可の場合もあります)

自治会の活動について

賃貸物件の場合、自治会への加入が必須となっている場合があります。
自治会への加入が必須の場合は、原則、自治会の活動に参加する必要と、自治会費の支払いが必要となります。
自治会費がかかる物件の場合、二通りの支払い方があります。
一つ目は、家賃と合わせて家主さんに支払って、家主さん経由で自治会にまとめて支払う方法で、毎月払い、半年払い、年払いなどさまざまです。
二つ目は、自治会から入居者に直接請求する方法で、実際に住んでから自治会に加入するまで、自治会費がいくらなのか分からない場合もあります。

【契約書条文例】

自治会には加入し、自治会費等は実費支払うものとする。

【解説】

このような条文があえて記載されている場合は、自治会に加入して、自治会の活動に参加したり、自治会費を支払わなくてはならない可能性が高いでしょう。

かくべえ
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自治会の活動は、簡単なものであればゴミの立ち当番、やっかいなものであれば、地域の見回り当番などさまざまだよ。

繰り返しになりますが、賃貸物件の契約書で特に注意すべき所は「特約」の部分です。

特約部分には、契約したにも関わらず入居前に契約を破棄した場合、違約金がかかる内容の記載があったり、テレビの視聴に関する費用は入居者の負担とするという内容の記載があったり、事前に知っていれば契約しなかったかも知れない内容が含まれている場合もあります。

賃貸物件の契約は、契約書に署名捺印しなければ、成立しませんので、必ず契約書の内容を確認し、納得した上で契約するようにしましょう。

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